Salah satu komponen biaya yang paling sering luput dari perhatian calon pembeli properti adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Nilai BPHTB ini berbeda-beda dalam setiap daerah. Meski tarif maksimal yang digunakan sama yaitu 5%, namun besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) berbeda untuk tiap daerah.Bahkan dalam hal tertentu,pemerintah bisa saja memberikan keringan tarif dalam kondisi tertentu.Biaya BPHTB Apartemen EleVee Alam Sutera mengikuti aturan Pemerintah Kota Tangerang bukan aturan Kabupaten Tangerang atau Kota Tangerang Selatan.Karena secara administratif EleVee Alam Sutera berada di wilayah Kota Tangerang.
Dasar Hukum yang Berlaku untuk Biaya BPHTB Apartemen EleVee Alam Sutera
Sejak 1 Januari 2024, pengelolaan BPHTB di Kota Tangerang mengacu pada dua regulasi berikut:
- Perda Kota Tangerang No. 10 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), yang disusun untuk melaksanakan amanat Undang-Undang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).
- Peraturan Wali Kota Tangerang No. 114 Tahun 2023 tentang Tata Cara Pengelolaan BPHTB, yang mencabut dua Perwal sebelumnya (No. 98/2019 dan No. 99/2022).
Perbandingan Biaya BPHTB Kabupaten Tangerang,Kota Tangerang dan Kota Tangerang Selatan
| Aspek | Kabupaten Tangerang | Kota Tangerang (Lokasi EleVee) | Kota Tangerang Selatan |
| Dasar Hukum Aktif | Perda No. 1 Tahun 2024 | Perda No. 10 Tahun 2023 | Perda No. 10 Tahun 2023 |
| Tarif Jual-Beli | 5% | 5% | 5% |
| Tarif Waris/Hibah Wasiat | 5% (dengan NPOPTKP lebih tinggi) | 2,5% | 2,5% |
| Tarif via Putusan Hakim | 0,1% | 0,1% | 0,1% |
| NPOPTKP Perolehan Pertama | Rp80 Juta | Rp80 Juta | Rp80 Juta |
| NPOPTKP Waris/Hibah Wasiat | Rp300 Juta | Rp300 Juta | Rp300 Juta |
Tarif NPOP dan NPOPTKP Kota Tangerang
Sebelum masuk ke angka, ada dua istilah yang menentukan besar-kecilnya BPHTB yang harus dibayar:
- NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah nilai transaksi properti yang menjadi dasar perhitungan pajak — diambil dari nilai yang lebih tinggi antara harga jual-beli dan NJOP PBB tahun berjalan.
- NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah bagian dari NPOP yang dibebaskan dari pajak, semacam “potongan” sebelum tarif BPHTB dihitung. Semakin besar NPOPTKP, semakin kecil pajak yang terutang.
Jadi alurnya sederhana: NPOP dikurangi NPOPTKP dulu, baru sisanya dikalikan tarif. Berikut komponen utama yang menentukan besaran biaya BPHTB Apartemen EleVee Alam Sutera:
| Komponen | Ketentuan Kota Tangerang |
|---|---|
| Tarif BPHTB (jual beli) | 5% |
| Tarif BPHTB (waris/hibah wasiat) | 2,5% |
| Tarif BPHTB (putusan hakim berkekuatan hukum tetap) | 0,1% |
| NPOPTKP perolehan hak pertama | Rp80.000.000 |
| NPOPTKP waris/hibah wasiat | Rp300.000.000 |
Poin penting yang jarang ditulis akurat: NPOPTKP Kota Tangerang naik dari Rp60 juta menjadi Rp80 juta menyusul berlakunya UU HKPD, dan fasilitas ini hanya berlaku untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah Kota Tangerang. Jika Anda sudah pernah memakai NPOPTKP ini untuk properti lain di Kota Tangerang, transaksi berikutnya tidak lagi mendapat pengurangan tersebut.
Cara Menghitung BPHTB
Rumus dasarnya sederhana:
BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP)
NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) diambil dari nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP PBB tahun berjalan.
Contoh perhitungan untuk unit EleVee Alam Sutera dengan harga transaksi Rp1.200.000.000 (perolehan hak pertama, jual beli):
- Tipe Lumiere harga jual Rp. 2.335.000.000,-
- NPOP: Rp 2.335.000.000,-
- NPOPTKP: Rp80.000.000
- NPOPKP: Rp 2.255.000.000,-
- BPHTB terutang: 5% × Rp2.255.000.000,- = Rp112.750.000,-
Dokumen yang Perlu Disiapkan
- Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
- Fotokopi KTP wajib pajak
- Bukti pelunasan PBB 5 tahun terakhir (STTS atau struk pembayaran)
Cara Bayar BPHTB Kota Tangerang
Pembayaran dan validasi SSPD BPHTB Kota Tangerang dapat dilakukan secara online maupun offline.
- melalui aplikasi Tangerang LIVE ( masih banyak keluhan karena sering gagal terhubung ke server ) atau
- layanan e-BPHTB Bapenda Kota Tangerang,penulis mencoba melakukan klik pada situs ini,namun juga gagal terhubung.
- Mal Pelayanan Publik (MPP) yang sementara berlokasi di City Gallery, Pusat Pemerintahan Kota Tangerang, Jl. Satria Sudirman no.1.
- UPT Wilayah Barat di Jalan Raya Merdeka, RT 02, RW 01, Cimone Jaya, Karawaci
- UPT Wilayah Timur di Jalan Kantor Kecamatan Cipondoh, RT 01, RW 01, Cipondoh
Sedangkan cara bayar dalam proses KPR/KPA, BPHTB biasanya sudah dalam satu paket Biaya KPR/KPA dan Biaya Administrasi Bank
Kalkulator BPHTB Kota Tangerang
Simulasi Pajak Daerah
Kalkulator BPHTB
Wilayah: Kota Tangerang
Ref: Perwal No. 114/2023
Ref: Perwal No. 114/2023
NPOP diambil dari nilai yang lebih tinggi
NPOPTKP hanya berlaku untuk hak pertama
NPOP (nilai tertinggi)
Rp 0
NPOPTKP (pengurang)
− Rp 0
NPOPKP (dasar pengenaan)
Rp 0
Tarif BPHTB
5%
BPHTB terutang
Rp 0
Catatan: Simulasi ini mengacu pada Perda Kota Tangerang No. 10/2023 dan Perwal No. 114/2023 (NPOPTKP hak pertama Rp80.000.000, waris/hibah wasiat Rp300.000.000). Hasil bersifat estimasi, bukan nilai final Bapenda. Untuk transaksi resmi, verifikasi melalui SSPD BPHTB pada aplikasi Tangerang LIVE atau Bapenda Kota Tangerang.
FAQ Biaya BPHTB Apartemen EleVee Alam Sutera
Berapa biaya BPHTB untuk membeli apartemen EleVee Alam Sutera?
Untuk transaksi jual beli apartemen di EleVee Alam Sutera, tarif BPHTB Kota Tangerang adalah 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP. NPOP menggunakan nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP PBB tahun berjalan. Untuk perolehan hak pertama, NPOPTKP yang berlaku adalah Rp80 juta.
Apakah biaya BPHTB apartemen EleVee Alam Sutera mengikuti aturan Kota Tangerang?
Ya. EleVee Alam Sutera secara administratif berada di Kota Tangerang, sehingga perhitungan BPHTB mengikuti peraturan yang berlaku di Kota Tangerang, bukan Kabupaten Tangerang atau Kota Tangerang Selatan. Dasar aturan yang digunakan dalam artikel adalah Perda Kota Tangerang No. 10 Tahun 2023 dan Perwal Kota Tangerang No. 114 Tahun 2023.
Berapa NPOPTKP BPHTB di Kota Tangerang untuk pembelian apartemen?
NPOPTKP untuk perolehan hak pertama di Kota Tangerang adalah Rp80 juta. Fasilitas ini hanya berlaku untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah Kota Tangerang. Jika NPOPTKP tersebut sudah pernah digunakan untuk properti lain di Kota Tangerang, transaksi berikutnya tidak lagi mendapatkan pengurangan tersebut.
Bagaimana cara menghitung biaya BPHTB apartemen EleVee Alam Sutera?
Rumus dasarnya adalah:
BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)
NPOP ditentukan berdasarkan nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP PBB tahun berjalan. Sebagai contoh dalam artikel, unit Lumiere dengan harga Rp2,335 miliar dan NPOPTKP Rp80 juta menghasilkan BPHTB sebesar Rp112,75 juta.
Bagaimana cara membayar biaya BPHTB apartemen EleVee di Kota Tangerang?
Pembayaran dan validasi SSPD BPHTB Kota Tangerang dapat dilakukan secara online maupun offline. Artikel mencantumkan Tangerang LIVE, layanan e-BPHTB Bapenda Kota Tangerang, serta layanan di Mal Pelayanan Publik dan UPT wilayah terkait. Untuk transaksi melalui KPR/KPA, BPHTB biasanya sudah diperhitungkan dalam paket biaya KPR/KPA dan administrasi bank.
Artikel Terkait
- Apartemen EleVee Alam Sutera | Penthouses & Residences di Tangerang
- Apartemen Dekat IKEA dan Mall @ Alam Sutera, Cocok untuk Keluarga Muda
- Apartemen Pet Friendly di Tangerang – EleVee Alam Sutera Surganya Pecinta Hewan
- Smart Home Apartment & EV Charging Station di EleVee Alam Sutera
- Fasilitas EleVee: Apartemen dengan Sky Garden & Sky Cinema
