Biaya BPHTB Apartemen EleVee Alam Sutera: Panduan Lengkap 2026

Salah satu komponen biaya yang paling sering luput dari perhatian calon pembeli properti adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Nilai BPHTB ini berbeda-beda dalam setiap daerah. Meski tarif maksimal yang digunakan sama yaitu 5%, namun besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) berbeda untuk tiap daerah.Bahkan dalam hal tertentu,pemerintah bisa saja memberikan keringan tarif dalam kondisi tertentu.Biaya BPHTB Apartemen EleVee Alam Sutera mengikuti aturan Pemerintah Kota Tangerang bukan aturan Kabupaten Tangerang atau Kota Tangerang Selatan.Karena secara administratif EleVee Alam Sutera berada di wilayah Kota Tangerang, . Berikut rincian yang sudah disesuaikan dengan regulasi terbaru.

Dasar Hukum yang Berlaku untuk Biaya BPHTB Apartemen EleVee Alam Sutera

Sejak 1 Januari 2024, pengelolaan BPHTB di Kota Tangerang mengacu pada dua regulasi berikut:

• Perda Kota Tangerang No. 10 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), yang disusun untuk melaksanakan amanat Undang-Undang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).
• Peraturan Wali Kota Tangerang No. 114 Tahun 2023 tentang Tata Cara Pengelolaan BPHTB, yang mencabut dua Perwal sebelumnya (No. 98/2019 dan No. 99/2022).

Perbandingan Biaya BPHTB Kabupaten Tangerang,Kota Tangerang dan Kota Tangerang Selatan

Tarif dan NPOPTKP Kota Tangerang

Sebelum masuk ke angka, ada dua istilah yang menentukan besar-kecilnya BPHTB yang harus dibayar:

• NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah nilai transaksi properti yang menjadi dasar perhitungan pajak — diambil dari nilai yang lebih tinggi antara harga jual-beli dan NJOP PBB tahun berjalan.
• NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah bagian dari NPOP yang dibebaskan dari pajak, semacam “potongan” sebelum tarif BPHTB dihitung. Semakin besar NPOPTKP, semakin kecil pajak yang terutang.

Jadi alurnya sederhana: NPOP dikurangi NPOPTKP dulu, baru sisanya dikalikan tarif. Berikut komponen utama yang menentukan besaran BPHTB untuk pembelian unit di EleVee Alam Sutera:

Poin penting yang jarang ditulis akurat: NPOPTKP Kota Tangerang naik dari Rp60 juta menjadi Rp80 juta menyusul berlakunya UU HKPD, dan fasilitas ini hanya berlaku untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah Kota Tangerang. Jika Anda sudah pernah memakai NPOPTKP ini untuk properti lain di Kota Tangerang, transaksi berikutnya tidak lagi mendapat pengurangan tersebut.

Cara Menghitung BPHTB

Rumus dasarnya sederhana:

BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP)

NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) diambil dari nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP PBB tahun berjalan.

Contoh perhitungan untuk unit EleVee Alam Sutera dengan harga transaksi Rp1.200.000.000 (perolehan hak pertama, jual beli):

• Tipe Lumiere harga jual Rp. 2.335.000.000,-
• NPOP: Rp 2.335.000.000,-
• NPOPTKP: Rp80.000.000
• NPOPKP: Rp 2.255.000.000,-
• BPHTB terutang: 5% × Rp2.255.000.000,- = Rp112.750.000,-

Dokumen yang Perlu Disiapkan

• Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
• Fotokopi KTP wajib pajak
• Bukti pelunasan PBB 5 tahun terakhir (STTS atau struk pembayaran)

Cara Bayar BPHTB Kota Tangerang

Pembayaran dan validasi SSPD BPHTB Kota Tangerang dapat dilakukan secara online maupun offline.

• melalui aplikasi Tangerang LIVE ( masih banyak keluhan karena sering gagal terhubung ke server ) atau
• layanan e-BPHTB Bapenda Kota Tangerang,penulis mencoba melakukan klik pada situs ini,namun juga gagal terhubung.
• Mal Pelayanan Publik (MPP) yang sementara berlokasi di City Gallery, Pusat Pemerintahan Kota Tangerang, Jl. Satria Sudirman no.1.
• UPT Wilayah Barat di Jalan Raya Merdeka, RT 02, RW 01, Cimone Jaya, Karawaci
• UPT Wilayah Timur di Jalan Kantor Kecamatan Cipondoh, RT 01, RW 01, Cipondoh

Sedangkan cara bayar dalam proses KPR/KPA, BPHTB biasanya sudah dalam satu paket Biaya KPR/KPA dan Biaya Administrasi Bank

Kalkulator BPHTB Kota Tangerang