Mengenal zonasi dalam rencana tata ruang DKI Jakarta

Dalam hal transaksi jual beli lahan,lazim untuk ditanyakan masuk dalam zonasi tata ruang apakah lahan yang ditawarkan?.Sebagus apapun lahan yang ditawarkan,namun tidak masuk zonasi tata ruang sesuai kemauan pembeli tentu saja akan menjadi sia-sia belaka.Zonasi biasa diberikan dalam kode-kode dan pewarnaan tertentu.Yang sudah jamak kita dengar adalah warna kuning untuk zona perumahan,hijau untuk lahan terbuka hijau dan ungu untuk industri.Apakah Rencana Detil Tata Ruang itu?

Rencana Detil Tata Ruang adalah dokumen yang berisikan rencana tata ruang kota dalam periode hingga 20 tahun ke depan.Rencana Detil Tata  Ruang Juga mengandung peraturan khusus untuk mewujudkan rencana tata ruang tersebut.

Apakah Zonasi Rencana Detil Tata Ruang itu?

Zonasi adalah ketentuan dalam Rencana Detil Tata Ruang yang menunjukkan peruntukkan/pemanfaatan sebuah ruang / lahan untuk kegiatan.

4 tipe ketentuan dalam peraturan zonasi :

• Diizinkan / diperbolehkan.Kegiatan dan penggunaan lahan yang sudah sesuai / mendukung rencana tata ruang.
• Terbatas:
  • Pembatasan pengoperasian dalam bentuk pemberian jangka waktu beroperasi sebuah kegiatan pada sebuah zona.
  • Pemberian intensitas ruang baik KDB (Koefisien Dasar Bangunan ),KLB (Koefisien Lantai Bangunan),KDH (Koefiesien Dasar Hijau ),GSB (Garis Sempadan Bangunan ) maupun ketinggian bangunan dalam batasan maksimal minimal.
  • Pembatasan jumlah pemanfaatan jika dianggap sudah mampu melayani kebutuhan yang ada.
• Bersyarat tertentu.Pemanfaatan sebuah lahan yang harus mendapatkan syarat tententu untuk mendapatkan perizinan karena mempunyai dampak besar.Misal persyaratan yang terkait dengan AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan ),UKL (Upaya Kelola Lingkungan Hidup),UPL (Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup),Analisa dampak lalu lintas dan disinsentif biaya dampak pembangunan.
• Tidak diperbolehkan. Pemanfaatan lahan tidak sesuai rencana dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan sekitar.

Fungsi Rencana Detil Tata Ruang

• mewujudkan keterpaduan pembangunan dalam sebuah wilayah.
• mewujudkan keserasian pembangunan sebuah wilayah dengan wilayah sekitarnya
• menjamin terwujudnya tata ruang wilayah yang berkualitas.

Kode Zonasi Rencana Detil Tata Ruang DKI Jakarta

• • Zona Lindung (L.1-L.3)
    • L.1 :Sub Zona suaka dan Pelestarian Alam adalah Kawasan yang memiliki sifat khas, yang mampu memberikan perlindungan kepada kawasan sekitar maupun bawahannya,sebagai pengatur tata air, pencegah banjir dan erosi serta memelihara kesuburan tanah.
    • L.2:Sub Zona Sempadan Lindung adalah Kawasan yang berfungsi sebagai ruang penyangga antara ekosistem kawasan terbuka biru dan daratan, agar fungsi kawasan terbuka biru dan kegiatan manusia tidak saling terganggu.
    • L.3:Sub Zona Inti Konservasi Pulau adalah Kawasan yang merupakan daerah pemijahan, pengasuhan dan/atau alur ruaya ikan,habitat biota perairan tertentu yang prioritas dan khas/endemik, langka dan/atau kharismatik serta mempunyai keanekaragaman jenis biota perairan beserta ekosistemnya

• • Zona Hijau (H.1-H.8)
    • H.1:Sub Zona Hutan Kota adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai areal/ ruang terbuka hijau yang berupa hamparan lahan yang bertumbuh pohon-pohon yang kompak dan rapat di dalam wilayah perkotaan baik pada tanah negara maupun tanah hak, yang ditetapkan sebagai hutan kota oleh pejabat yang berwenang.
    • H.2:Sub Zona Taman Kota/Lingkungan adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai areal/ruang terbuka hijau yang berupa taman-taman/tempat bermain dan olahraga beserta fasilitas pendukungnya berupa patung, kolam/situ, tempat duduk,lampu, dan fasilitas lain sesuai kebutuhan.
    • H.3:Sub Zona Pemakaman adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai tempat pemakaman umum yang berupa areal/ruang terbuka dengan fasilitas pendukungnya yang berupa makam, pedestrian, plaza, pohon-pohon pelindung,lampu, petunjuk arah, bangunan pengelola, tempat parkir, dan fasilitas-fasilitas lain sesuai kebutuhan.
    • H.4:Sub Zona Jalur Hijau adalah kawasan penempatan tanaman serta elemen lansekap sebagai buffer/penyangga yang berfungsi ekologis, dan estetika beserta fasilitas pendukungnya dan fasilitas lain sesuai kebutuhan.
    • H.5:Sub Zona Hijau Tegangan Tinggi adalah Jalur penempatan tanaman serta elemen lansekap lainnya yang terletak di dalam ruang areal SUTT dan SUTET.
    • H.6:Sub Zona Hijau Pengaman Kereta Api adalah Jalur penempatan tanaman serta elemen lansekap lainnya yang terletak di dalam ruang areal milik jalur jalan Kereta Api.
    • H.7:Sub Zona Hijau Rekreasi adalah kawasan dengan peruntukan sebagai tempat rekreasi dan olahraga beserta fasilitasnya didominasi areal hijau/lansekap untuk fungsi ekologis dan resapan.
    • H.8:Sub zona terbuka hijau di wilayah pulau adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai areal/ ruang terbuka hijau yang berupa hamparan lahan yang bertumbuh pohon-pohon yang kompak dan/atau berupa taman-taman di wilayah pulau.
  • Zona Pemerintahan (P.1-P.3):
    • P.1:Zona Pemerintahan Nasional adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan pemerintahan dan administrasi pemerintahan beserta fasilitasnya pada lembaga tinggi negara, dan pemerintahan pusat dengan luas lahan yang disesuaikan dengan fungsinya.
    • P.2:Zona Perwakilan Negara Asing adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan pemerintahan asing dan administrasi pemerintahan asing beserta fasilitasnya dengan luas lahan yang disesuaikan dengan fungsinya.
    • P.3:Zona Pemerintah Daerah adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan pemerintahan daerah dan administrasi pemerintahan daerah beserta fasilitasnya pada pemerintahan provinsi, Kota Administrasi, Kabupaten Administrasi, Kecamatan dan Kelurahan, dengan luas lahan yang disesuaikan dengan fungsinya.
  • Zona Perumahan (R.1-R.11)
    • R.1:Zona Perumahan Kampung adalah Kelompok rumah yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai kawasan yang dilestarikan atau dipertahankan yang mempunyai ciri khas dan bersejarah dan merupakan bagian dari kota.
    • R.2:Sub Zona Rumah Sangat Kecil adalah Sub zona peruntukan hunian dengan luas persil lebih kecil atau sama dengan dari 60 m2 (enam puluh meter persegi) dengan tipe bangunan deret.
    • R.3:Sub Zona Rumah Kecil adalah Sub zona peruntukan hunian dengan luas Persil lebih besar dari 60 m2 (enam puluh meter persegi) sampai dengan 150 m2 (seratus lima puluh meter persegi) dengan tipe bangunan deret.
    • R.4:Sub Zona Rumah Sedang adalah Sub zona peruntukan hunian dengan luas persil lebih besar 150 m2 (seratus lima puluh meter persegi) sampai dengan 350 m2 (tiga ratus lima puluh meter persegi) dengan tipe bangunan deret.
    • R.5:Sub Zona Rumah Besar adalah Sub zona peruntukan hunian dengan luas persil lebih besar dari 350 m2 (tiga ratus lima puluh meter persegi) dengan tipe bangunan kopel.
    • R.6:Sub Zona Rumah Flat adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat hunian beserta fasilitasnya,ketinggian bangunan sebesar-besarnya 4 (empat) lantai dengan tipe bangunan kopel.
    • R.7:Sub Zona Rumah Susun adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat hunian susun beserta fasilitasnya.
    • R.8:Sub Zona Rumah Susun Umum adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat hunian susun beserta fasilitasnya yang diperuntukan khusus bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
    • R.9:Zona Perumahan KDB Rendah adalah sub zona peruntukan hunian KDB rendah dengan KDB setinggi-tingginya 30% (tigapuluh persen) dan tipe bangunan kopel/deret.
    • R.10:Zona Perumahan vertikal KDB rendah adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat hunian susun beserta fasilitasnya dengan KDB setinggi-tingginya 30% (tigapuluh persen).
    • R.11:Zona Perumahan di wilayah pulau adalah Kawasan dengan peruntukan hunian di wilayah pulau dengan KDB setinggitingginya 40%. Tipe bangunan deret dengan ketinggian bangunan setinggitingginya 3 lantai dan GSP 10 meter. Mencakup seluruh areal rataan karang sampai ke garis tubir karang untuk mengakomodasi kebutuhan pembangunan dermaga, areal tambat labuh kapal angkutan dan kapal nelayan, serta fasilitas yang terkait dengan budi daya laut, perikanan dan pariwisata.
  • Zona Perkantoran,Perdagangan dan Jasa(K.1-K.5)
    • K.1:Sub Zona Perkantoran adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan perkantoran dan jasa beserta fasilitasnya.
    • K.2:Sub Zona Perdagangan dan Jasa adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan usaha perdagangan dan jasa, usaha hiburan, usaha pelayanan, usaha boga, usaha penginapan, usaha tertentu, beserta fasilitasnya.
    • K.3:Sub Zona Perkantoran KDB Rendah adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan perkantoran dan jasa beserta fasilitasnya dengan KDB setinggi-tingginya 30%(tigapuluh persen).
    • K.4:Sub Zona Perdagangan dan Jasa KDB Rendah adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan usaha perdagangan dan jasa, usaha hiburan, usaha pelayanan, usaha boga, usaha penginapan, usaha tertentu, beserta fasilitasnya dengan KDB setinggi-tingginya 30 %(tigapuluh persen)
    • K.5:Sub Zona Perdagangan dan Jasa di wilayah Pulau adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan usaha perdagangan, usaha hiburan, usaha pelayanan, usaha boga, usaha penginapan, usaha tertentu sebagai pendukung permukiman dan kegiatan pariwisata, dengan KDB setinggi-tingginya 40 %, dan mencakup seluruh areal rataan karang sampai ke garis tubir karang untuk mengakomodasi kebutuhan pembangunan dermaga, arealtambat labuh kapal angkutan dan kapal nelayan, serta fasilitas yang terkait dengan budi daya laut, perikanan dan pariwisata.
  • Zona Campuran (C.1) adalah Sub zona dengan dua atau lebih peruntukan campuran (multifungsi) secara vertikal dan kompak antara penggunaan hunian dengan fungsi kantor dan/atau perdagangan dan jasa kecuali penggunaan industri.

• Zona Layanan Umum dan Sosial (S.1-S.7)
  • S.1:Sub Zona Prasarana Pendidikan adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan pendidikan beserta fasilitasnya.
  • S.2:Sub Zona Prasarana Kesehatan adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan kesehatan beserta fasilitasnya.
  • S.3:Sub Zona Prasarana Ibadah adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan ibadah beserta fasilitasnya.
  • S.4:Sub Zona Prasarana Sosial Budaya adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat sosial budaya beserta fasilitasnya seperti museum, gedung kesenian, balai warga, karang taruna dan lain-lain.
  • S.5:Sub Zona Prasarana Olahraga dan Rekereasi adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan rekreasi dan olahraga seperti gelanggang olahraga, hall, lapangan olahraga dan fasilitasnya.
  • S.6:Sub Zona Prasarana Pelayanan Umum adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat pelayanan umum seperti sarana utilitas umum dan gedung parkir, dengan tipe bangunan tunggal.
  • S.7:Sub Zona Prasarana Terminal adalah Sub zona dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan terminal bus,stasiun kereta api, stasiun perpindahan moda (interchange station),bandara, pelabuhan dan fasilitasnya.
• Zona Industri (I.1) adalah Sub zona industri yang terdiri dari industri kecil dan industri pengolahan, industri perakitan, industri kreatif, dan industri teknologi tinggi berskala regional, nasional dan/atau internasional yang tidak mencemari dan menggangu lingkungan; didukung dengan kegiatan pergudangan sesuai dengan persyaratan teknis yang berlaku dan dilengkapi prasarana sesuai ketentuan serta ruang terbuka hijau dan ruang terbuka non hijau,
• Zona Pergudangan(G.1) adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai tempat kegiatan penyimpanan barang atau gudang beserta fasilitasnya sesuai dengan persyaratan teknis yang berlaku.
• Zona Terbuka Biru(B.1) adalah Kawasan dengan peruntukan sebagai ruang terbuka berupa badan air.
• Zona Konservasi Perairan Laut (PP.1-PP.2)
  • PP.1:Sub Zona Konservasi Perairan Laut adalah Kawasan perairan yang dilindungi, dikelola untuk mewujudkan pengelolaan sumber daya ikan dan lingkungannya secara berkelanjutan
  • PP.2:Sub Zona Pemanfaatan Umum Perairan Laut adalah kawasan perairan yang memiliki fungsi kegiatan perikanan tangkap,pariwisata bahari dan kegiatan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat.
• Zona pertambangan di wilayah pulau
  • T.1 : Sub zona pertambangan di wilayah pulau adalah Kawasan di wilayah pulau yang memiliki sumber daya bahan tambang yang berwujud padat, cair, atau gas berdasarkan peta/data geologi

Sumber : Rujak Center for Urban Studies